국내외 경제 환경을 종합할 때, 정부가 부동산시장 안정 및 주식, 채권, 외환시장 안정을 위해 내놓는 모든 정책은 외국인 투자자들만 도와줄 가능성이 높습니다. 이유는 정책 당국자들이 세계경제 환경과 국내금융시장 환경을 종합적으로 판단하지 않고 당황한 나머지 즉흥적으로 내놓고 있기 때문입니다.

정책 당국은 세계적인 신용평가회사의 국가신인도 평가기준을 모르고 있고, 외국인 투자자들이 떠날 수밖에 없는 세계경제 및 국제금융시장 환경을 제대로 파악하지 못하고 있습니다.

따라서 정책당국의 국제 공조 차원에서 추진하고 있는 부동산시장과 금융시장 안정대책은 한국경제를 살리는 것이 아니고, 외국인 투자자들의 이탈을 도와주는 정책일 뿐입니다. 외국인투자자들 입장에서는 정부의 부동산 정책과 주식, 채권, 외환시장 안정대책이 고마울 뿐입니다. 하지만, 이는 한국을 외환위기와 같은 상황으로 몰고 갈 가능성이 높습니다.

첫째, 부동산 정책 관련입니다.

현재 부동산 시장은 공급은 넘쳐나지만, 수요자가 사실상 실종된 시장입니다. 그래서 부동산 거품이 붕괴되고 있습니다. 그런데 정부정책은 공급자를 위한 정책뿐입니다. 미분양 아파트를 정부가 매수하는 것도 공급자를 위한 것이고, 투기과열지구 해제도 공급자를 위한 것입니다. 9조원을 투입하는 정책 역시 공급자를 위한 것입니다. 양도세 면제 역시 기존에 주택을 보유하고 있는 가계에 대한 지원이므로 수요자를 위한 정책이 아닙니다.

현재의 부동산 시장 환경은 분양가를 내리지 않으면 어떠한 부동산 대책도 통하지 않을 것입니다. 이유는 지난해 10월 이후 용인 등 수도권에서 분양받은 아파트의 경우 금년 10월 현재로 사실상 깡통 아파트가 되었기 때문입니다. 이웃에서 높은 분양가에 계약한 아파트가 깡통 아파트가 되고 있는 현실을 목도하고 거품이 있는 아파트를 청약할 바보는 없다는 사실을 알아야 합니다.

이는 결국 건설회사 주식과 금융회사(은행, 증권, 보험회사 등) 주가하락을 일시적으로 억제하는 역할을 함으로써 외국인 투자자에게 절호의 보유주식 매도 기회가 될 수 있습니다. 정부의 도움으로 높은 가격으로 보유주식을 매도한 후 정부의 외환시장 개입(도움)으로 안전하게 달러를 유출시키고 있습니다.

문제는 달러 유출은 환율상승으로 이어지고, 실질소득 감소를 초래하는 것은 물론, 시장금리 상승을 통해 대출금리 상승으로 이어집니다. 실수요자는 아파트 분양가격은 높고, 소득은 줄고, 대출금리 상승 때문에 주택을 구입할 여력이 더욱 약해집니다. 그리고 실질소득 감소와 대출금리 상승은 기존에 은행차입을 통해서 주택을 구입한 가계를 위기국면으로 몰아넣을 것입니다. 당연히 기존의 아파트 가격이 하락할 수밖에 없고 은행 부실로 이어질 수밖에 없습니다. 이는 외국인 투자자들로 하여금 하루 빨리 한국에서 떠나라는 신호로 해석될 수밖에 없습니다.

결국 이명박 정부의 부동산 정책은 외국인 투자자 입장에서는 남아 있는 달러라도 앞 다투어 가지고 나갈 수 있도록 하고 있습니다.

둘째, 금융정책관련입니다.

은행과 건설업이 무너지면 한국경제는 무너지고 상장기업 주가 모두가 큰 폭으로 하락할 수밖에 없습니다. 따라서 외국인 입장에서는 정부가 은행과 건설업을 도와주는 시기에 한국의 모든 주식을 가능한 매도해야 합니다. 이유는 한국에 있는 모든 달러를 다 합해도 외국인 주식투자자금과 단기외채 및 채권투자금액보다 적기 때문입니다.

셋째, 외환정책 관련입니다.

정부의 외환시장 개입이 얼마나 위험한지는 이제 누구나 알고 있는 상식이므로 언급을 생략코자 합니다.

미국경제와 유럽경제가 사실상 붕괴되고 있으므로 미국국민들과 유럽국민들이 돈이 없기 때문에 신용도 디폴트 스왑 금리(500bp 이상)가 베트남 수준이면서 S&P 신용평가 항목 상 날이갈수록 신인도가 낮아지고 있는 한국에서 외국인 투자자들은 무조건 떠날 수밖에 없습니다. 이유는 그 돈은 미국 국민과 유럽 국민의 돈이기 때문입니다.

참고로 ‘한국시장경제연구소’ 소장이 저술한 ‘환율결정 이론’ 관련 내용 중 세계적인 신용평가회사의 국가 신용도 평가항목을 보면 현재 한국경제는 평가대상 항목 중 70%가 신용도 하락에 필요한 요건을 갖추고 있으므로 외국인 투자자 입장에서는 정부의 정책을 이용하여 시급하게 떠날 수밖에 없다는 것을 알아야 합니다.