[284] 시가기준 전환 거래·보유세 증가 (OVERSEAS)

2005/4/29(금)

시가기준 전환 거래·보유세 증가

건설교통부는 29일 올해부터 시행되는 주택가격공시에 따라 전국 각 시, 군, 구가 발표하는 단독 450가구, 연립주택 170만가구에 대한 개별 공시가격을 처음으로 확정 발표했다.

단독주택에 대한 시가 기반 과세체계가 구축된 것으로 조세 형평성이 제고된다는 측면에서 크게 의미 있는 것으로 평가된다.

하지만 시가 자체가 사실상 현실화됨에 따라 세금 부담도 늘어날 전망이다. 우선 취득 등록세의 경우는 5월부터 평균 5%~10% 정도 오를 것으로 예상된다. 세율 인하에도 불구하고 과 표가 높아졌기 때문이다.

양도세·증여세·상속세 역시 7월부터는 공시가격이 과표로 사용됨에 따라 서울 수도권에서는 소폭 늘어날 가능성이 크다.

◇시가기준 전환 거래·보유세 증가, 강남권과 충청권 오를 듯

거래세는 지난 1월 5일 기준으로 종전 5.8%에서 4.0%로 1.8%포인트 낮췄다. 그러나 같은 시점을 전후해 시가의 50%~60% 수준이던 과표를 전체적으로 70~80% 수준까지 현실화했기 때문에 연초에 큰 폭의 거래세 인상이 단행됐다.

이 같은 점을 들어 건설교통부는 이번에 발표된 공시가격이 시가의 80% 수준까지 오르더라도 총량에는 큰 변화가 없을 것으로 내다보고 있다.

다만 과표의 기준이 면적에서 가격으로 바뀌기 때문에 지역별로는 세금 부담이 달라진다.

그동안 면적이 작고 오래됐다는 이유로 시가에 비해 과표가 낮았던 서울 강남권과 최근 부동산 가격이 급등한 충청권 등에서는 세 부담이 늘어날 가능성이 크다. 반면 지방은 대체로 거래세가 내려갈 것으로 보인다.

보유세는 거래세와 마찬가지로 그동안 면적과 건축연한을 기준으로 부과됐지만 이번에 시가 기준으로 바뀌었다. 따라서 평가가격이 비싼 서울 등 대도시와 최근 주택가격이 큰 폭으로 오른 충청권의 보유세는 오르는 반면 지방의 대형주택은 대체로 세 부담이 낮아질 전망이다.

과세표준도 바뀌어 시가의 30%~40% 수준인 지방세 과세표준액에서 시가의 80%선인 공시가격으로 바뀐다. 하지만 급격한 세부담 증가를 막기위해 올해는 공시가격의 50%만 적용하며 세부담 증가 상한선도 50%로 묶었다.

예컨대 서울 성북구 성북동 소재 13억4000만원짜리 단독주택의 경우 과세표준이 지난해 3억6240만원에서 올해 6억7000만원으로 늘어나 지난해 240만원 정도이던 보유세가 올해 309만원으로 69만원 정도 오르게 된다.

여기에 이 주택은 올해부터 시행되는 종합부동산세 대상이기 때문에 종부세 과표 4억5000만원을 초과하는 2억2000만원에 대해 0.5%의 종부세율을 적용해 나온 110만 원을 추가로 부담해야 한다.

따라서 보유세와 종부세의 합인 419만원이 세금이 되지만 세부담 증가 상한선 5 0%에 해당돼 올해는 360만원만 세금으로 내면 된다.

반면 경북 구미시 형곡동 9600만원짜리 단독주택(과세표준 지난해 4천500만원, 올해 4천800만원)의 경우 취득.등록세는 지난해 180만원, 올해 192만원으로 크게 차이가 없지만 보유세는 지난해 15만8000원에서 올해 8만4000원으로 46% 가량 낮아진다.

◇양도세·상속·증여세는 오른 만큼 올라

건교부 공시가격은 7월1일부터는 양도세와 상속세, 증여세를 내는 데에도 적용된다. 따라서 과표가 시가의 50%-60% 수준인 과세표준액에서 시가의 80%선인 공시가격으로 바뀌게 돼 면적에 비해 가격이 비싼 수도권과 충청권을 중심으로 관련 세금이 오를 것으로 보인다.

예컨대 단독주택 공시가격이 2억2000만원이고 과거 방식을 적용한 토지와 건물의 합산가격이 현재 1억8000만원, 주택 매입 당시의 가격이 1억3000만원일 경우 새로 조정되는 취득가격은 1억5800만원이 된다.

따라서 양도세액의 기준이 되는 양도차익은 과거에는 5000만원이었으나 새로운 방식으로는 6200만원이 돼 과표와 세 부담이 모두 커지게 된다. 상속·증여세도 과거의 기준시가와 관계없이 새로 발표되는 개별 공시가격을 적용하기 때문에 과표가 오른 만큼 세 부담은 커지게 된다.

하지만 서울과 수도권, 충청권을 중심으로 지정된 주택투기지역에서의 양도세는 지금도 실거래가로 부과되기 때문에 이번 공시에 따른 세금 변화는 없다.

[edaily 윤진섭기자]